Ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος (ΚΕΦ.232)

1. Ο παρών Νόμος θα αναφέρεται ως ο περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος.

2. Τηρουμένων των διατάξεων που περιέχονται πιο κάτω, κάθε σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, δυνάμει διατάγματος Επαρχιακού Δικαστηρίου ή του Ανώτατου Δικαστηρίου, αν είναι έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο και αν έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή, δηλαδή-

(α) αν είναι γραπτή~

(β) αν ο αγοραστής εντός δύο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία αντίγραφο της σύμβασης:

Νοείται ότι η εν λόγω κατάθεση του αντιγράφου της σύμβασης γίνεται αποδεκτή μόνο αν υπάρχει εγγραφή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα του πωλητή για την ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με τη σύμβαση, ή αν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με τη σύμβαση αν και δεν είναι εγγεγραμμένη χωριστά κατά το χρόνο της κατάθεσης της σύμβαση αποτελεί παρόλα αυτά τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας για την οποία υπάρχει εγγραφή στο όνομα του πωλητή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ή αν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με τη σύμβαση περιλαμβάνει κάτι το οποίο ο πωλητής πρόκειται να οικοδομήσει ή να φυτεύσει επί ακίνητης ιδιοκτησίας για την οποία υπάρχει εγγραφή στο όνομα του πωλητή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου~

(γ) αν ο αγοραστής έχει καλέσει πριν από την έγερση αγωγής για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, τον πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη σύμβαση~

(δ) αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής:

Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανόμενης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής.

Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου.

Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέρχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.

3.-(1) Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε νόμο περί του αντιθέτου, οποιοδήποτε Δικαστήριο δύναται με διάταγμα του να διατάξει όπως οποιαδήποτε σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2 εκτελεστεί ειδικά:

Νοείται ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με σύμβαση αποτελείται από τμήμα (άλλο από εξ αδιαιρέτου μερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, για το οποίο τμήμα δεν υπάρχει ιδιαίτερη εγγραφή, η σύμβαση αυτή δεν δύναται να εκτελεστεί ειδικά δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού προτού ληφθεί η άδεια ή έγκριση που απαιτείται από κάθε νόμο που ισχύει εκάστοτε για διενέργεια εγγραφής στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου για την ακίνητη ιδιοκτησία που συμφωνήθηκε να πωληθεί με τη σύμβαση και να προσαχθεί η άδεια και το πιστοποιητικό έγκρισης ή αντίγραφα αυτών στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο.

Νοείται περαιτέρω ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με σύμβαση αποτελείται από τμήμα (άλλο από εξ αδιαιρέτου μερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή και ο πωλητής υπαιτίως καθιστά ανέφικτη τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής ή αμελεί ή αδικαιολόγητα αρνείται να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής ή στα αναγκαία διαβήματα για την εξασφάλιση των απαιτούμενων από οποιοδήποτε εκάστοτε σε ισχύ νόμο πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής της εν λόγω ιδιοκτησίας στο μητρώο του οικείου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, το δικαστήριο δύναται με διάταγμα του-

(i) Να διατάξει τον υπόχρεο πωλητή να πράξει τούτο μέσα σε τακτή προθεσμία που το Δικαστήριο κρίνει εύλογη υπό τις περιστάσεις~ ή

(ii) να διορίσει οποιοδήποτε άλλο κατάλληλο κατά την κρίση του πρόσωπο με εξουσιοδότηση να υπογράφει για λογαριασμό και στο όνομα του υπόχρεου πωλητή κάθε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο ή να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη πρόσφορη και αναγκαία ενέργεια η οποία νομικά μπορούσε και θα έπρεπε να γίνει από τον πωλητή με σκοπό τη δημιουργία της ξεχωριστής εγγραφής στο μητρώο του οικείου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου:

Νοείται έτι περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δύναται, έπειτα από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου, να διατάξει την αντικατάσταση του υπόχρεου πωλητή ή του διορισθέντος δυνάμει της υποπαραγράφου (ii) προσώπου για λόγους αμέλειας ή παράλειψης εκτέλεσης των καθηκόντων του ή λόγω σωματικής ή διανοητικής ανικανότητας του να εφαρμόσει το διάταγμα του Δικαστηρίου ή για οποιαδήποτε άλλη αιτία που το Δικαστήριο θεωρεί εύλογη ή να εκδώσει οποιοδήποτε άλλο διάταγμα θεωρεί αναγκαίο ή εύλογο υπό τις περιστάσεις.

(2) Κατά την έκδοση διατάγματος δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου (1), το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του το περιεχόμενο του πωλητήριου εγγράφου, τη φύση, τη χρήση και την έκταση της ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία έχει πωληθεί, το στάδιο αποπεράτωσης των κατασκευαστικών εργασιών και οποιεσδήποτε άλλες σχετικές συνθήκες και προβαίνει, όπως κρίνει δίκαιο και πρέπον, σε έκδοση διαταγής ως προς τα έξοδα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας για δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής και ως προς τα έξοδα που απαιτούνται για την εξασφάλιση των απαιτούμενων πιστοποιητικών, αδειών και εγκρίσεων σύμφωνα με τη δεύτερη επιφύλαξη του εδαφίου (1):

Νοείται ότι το πρόσωπο, πλην του υπόχρεου πωλητή, το οποίο δυνάμει του διατάγματος έχει καταβάλει τις δαπάνες και τα έξοδα που απορρέουν από την υλοποίηση του αποκτά δικαίωμα αγωγής για τις καταβληθείσες δαπάνες εναντίον του υπόχρεου πωλητή ή οποιουδήποτε προσώπου ή προσώπων που οφελούνται άμεσα από τη δημιουργία της ξεχωριστής εγγραφής σύμφωνα με το εδάφιο (1).

(3) Το Δικαστήριο, κατά τη διάρκεια της διαδικασίας για έκδοση οποιουδήποτε διατάγματος δυνάμει του παρόντος άρθρου, ακούει τον οικείο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό αναφορικά με οποιεσδήποτε πληροφορίες που το Δικαστήριο κρίνει χρήσιμες για την προσφορότερη έκδοση του διατάγματος, περιλαμβανομένων και πληροφοριών σχετικών με εμπράγματα βάρη κατά της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας ή με απαγορεύσεις κατά του υπόχρεου πωλητή ιδιοκτήτη της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας.

4. Αν οποιοδήποτε πρόσωπο, προς όφελος του οποίου εκδόθηκε δικαστικό διάταγμα που διατάσσει ειδική εκτέλεση σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, απευθυνθεί εντός τριών μηνών από την ημερομηνία του διατάγματος στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία για τη μεταβίβαση αυτής στο όνομα του, και προβεί σε όλες τις αναγκαίες πράξεις και ενέργειες για να καταστεί δυνατή η διενέργεια της μεταβίβασης, ο αρμόδιος λειτουργός του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, με την παρουσίαση προς αυτόν του διατάγματος ή επίσημου αντιγράφου αυτού, δύναται να μεριμνήσει ώστε να διενεργηθούν στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου όλες οι εγγραφές αυτές που είναι αναγκαίες για εφαρμογή του διατάγματος:

Νοείται ότι το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, το οποίο καλείται να διενεργήσει εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας σύμφωνα με δικαστικό διάταγμα που εκδόθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, δύναται να αποταθεί στο Δικαστήριο για οδηγίες σε σχέση με οποιοδήποτε θέμα που προκύπτει κατά τη διενέργεια της εγγραφής αυτής, και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει τέτοιες οδηγίες τις οποίες ήθελε κρίνει αναγκαίες.

5. Αν οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου εκδόθηκε δικαστικό διάταγμα που διατάσσει ειδική εκτέλεση σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, αμελήσει ή παραλείψει να απευθυνθεί για τη μεταβίβαση αυτής στο όνομα του και να προβεί σε όλες τις αναγκαίες πράξεις και ενέργειες για να καταστεί δυνατή η διενέργεια της μεταβίβασης, εντός τριών μηνών από την ημερομηνία του διατάγματος, το δικαίωμα αυτού να αξιώσει ειδική εκτέλεση της σύμβασης παύει απολύτως και τερματίζεται, και καμιά μεταβίβαση της ιδιοκτησίας δεν διενεργείται στο όνομα του αγοραστή στα βιλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, δυνάμει της εξουσιοδότησης του διατάγματος.

Νοείται ότι το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης μπορεί να ανανεωθεί υπό του αρμόδιου δικαστηρίου, αν κρίνει τούτο δίκαιο και πρέπον υπό τις περιστάσεις.

6. Όταν οποιοσδήποτε αγοραστής δυνάμει σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας λάβει δικαστικό διάταγμα για την εκτέλεση της σύμβασης και μεριμνήσει δεόντως ώστε να μεταβιβαστεί η ιδιοκτησία στο όνομα του στα βιβλία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, η ιδιοκτησία κατόπι της μεταβίβασης αυτής περιέρχεται σε αυτόν ως προς κάθε δικαίωμα ιδιοκτησίας και συμφέρον σε αυτή του πωλητή δυνάμει της σύμβασης~ και το Δικαστήριο με διάταγμα του οποίου διατάχτηκε ειδική εκτέλεση της σύμβασης, δύναται να εκδώσει όλα τα διατάγματα αυτά που διατάσσουν τον πωλητή να παραδώσει κατοχή της ιδιοκτησίας ή διαφορετικά για εξασφάλιση του αγοραστή στην κατοχή αυτής, ως το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει σωστό.

7.-(1) Κατάθεση αντίγραφου σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού επενεργεί ως εμπράγματο βάρος (με την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμους του 1965 και 1970) επί τέτοιας ιδιοκτησίας από την κατάθεση αυτού-

(α) μέχρι την εκπνοή των προθεσμιών που προβλέπονται στην παράγραφο (δ) του άρθρου 2, εφόσον δεν ήθελε εγερθεί αγωγή εντός των αναφερόμενων προθεσμιών για ειδική εκτέλεση της σύμβασης~ ή

(β) αν το Δικαστήριο, κατά την εκδίκαση αγωγής που εγέρθηκε εντός των προθεσμιών που αναφέρονται στην παράγραφο (α), με την απόφαση του αρνηθεί να διατάξει ειδική εκτέλεση της σύμβασης, μέχρι της εκπνοής της νενομισμένης προθεσμίας για υποβολή έφεσης από την απόφαση αυτή και εφόσον δεν ήθελε υποβληθεί τέτοια έφεση~ ή

(γ) αν υποβληθεί έφεση όπως στην παράγραφο (β), μέχρι την έκδοση της απόφασης σε αυτή και εφόσον αυτή επικυρώνει την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ή~

(δ) μέχρι την εκπνοή της προθεσμίας που προβλέπεται στο άρθρο 4, αν το πρόσωπο υπέρ του οποίου εκδόθηκε διάταγμα για ειδική εκτέλεση της σύμβασης αμελήσει ή παραλείψει να συμμορφωθεί με τις διατάξεις του πιο πάνω άρθρου,

ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος επί αυτής μεταγενέστερο της κατάθεσης αυτής αλλά άνευ επηρεασμού κάθε άλλου εμπράγματου βάρους επί αυτής το οποίο προηγείται αυτής, η ακίνητη ιδιοκτησία που συμφωνήθηκε να πωληθεί με τη σύμβαση, δύναται να εγγραφεί στο όνομα του αγοραστή σύμφωνα με το άρθρο 4 και τηρουμένων των διατάξεων αυτού:

Νοείται ότι, όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που συμφωνήθηκε να πωληθεί με τη σύμβαση αποτελεί τμήμα (άλλο από το εξ’ αδιαιρέτου μερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας εγγεγραμμένης στο όνομα του πωλητή, η κατάθεση αντιγράφου της σύμβασης, δυνάμει του άρθρου αυτού επενεργεί ως εμπράγματο βάρος, σύμφωνα με τα πιο πάνω-

(α) μέχρι τη διενέργεια, κατόπι διαχωρισμού, ιδιαίτερης εγγραφής για το εν λόγω τμήμα στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, επί ολόκληρης της ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία περιλαμβάνεται στην εγγραφή που υπάρχει στο όνομα του πωλητή, νοουμένου ότι κατόπι της κατάθεσης αυτής της σύμβασης οι διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου 29, του εδαφίου (1) του άρθρου 31 και οι διατάξεις του εδαφίου (6) του άρθρου 41 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων του 1965 και 1970 οι οποίες αναφέρονται σε “προγενέστερη υποθήκη” θα εφαρμόζονται ωσάν η κατάθεση αυτή είχε συστήσει, τηρουμένων των αναλογιών, υποθήκη δυνάμει των προαναφερθέντων Νόμων αντί εμπράγματο βάρος δυνάμει του Νόμου αυτού~

(β) με τη διενέργεια, κατόπι διαχωρισμού, ιδιαίτερης εγγραφής για το εν λόγω τμήμα στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, επί μόνου του τμήματος αυτού, παύει για το σκοπό αυτό να επενεργεί ως εμπράγματο βάρος επί του υπολοίπου της ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή το οποίο προηγουμένως περιλαμβανόταν στην εγγραφή αυτή στο όνομα του.

(2) Η κατάθεση αντιγράφου σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού δεν επενεργεί, ούτως ώστε να ματαιώσει ή να καθυστερήσει την πώληση της ακίνητης αυτής ιδιοκτησίας, η οποία δυνατό να είχε διαταχτεί από Δικαστήριο πριν από την ημερομηνία της κατάθεσης αυτής.

8. Καμιά διάταξη η οποία περιέχεται στο Νόμο αυτό δεν ερμηνεύεται ότι αποστερεί οποιοδήποτε Δικαστήριο από το δικαίωμα να επιδικάσει αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, όταν το Δικαστήριο κρίνει αυτό σκόπιμο, αντί να διατάσσει ειδική εκτέλεση της σύμβασης.

9. Αν οποιοσδήποτε πωλητής δυνάμει σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2, αποβιώσει μετά την κατάρτιση της σύμβασης, ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει από τους κληρονόμους του πωλητή κάθε θεραπεία, όπως δικαιούται από το Νόμο αυτό να αξιώσει από τον πωλητή.

10. Όταν οποιοσδήποτε αγοραστής ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει σύμβασης σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι διατυπώσεις που καθορίζονται από το άρθρο 2, αρνηθεί να καταβάλει το τίμημα αγοράς και αποδεχτεί την ιδιοκτησία, η θεραπεία του πωλητή δυνάμει της σύμβασης αποτελείται μόνο από αποζημιώσεις.