ΜΕΡΟΣ IV ΑΝΑΚΤΗΣΙΣ ΚΑΤΟΧΗΣ
Περιορισμός εξώσεων

11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:

(α) Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:

Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:

Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.

(β) εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ενοικιαστής ή πας άλλος κατέχων υπ’ αυτόν την κατοικίαν ή το κατάστημα υπήρξεν ένοχος διαγωγής αποτελούσης οχληρίαν ή διαρκή ενόχλησιν διά πρόσωπα εις το ίδιον ή γειτνιάζοντα ακίνητα ή ευρέθη ένοχος ότι ενήργησε ώστε να χρησιμοποιηθή ή επέτρεψε να χρησιμοποιηθή η κατοικία ή το κατάστημα διά παρανόμους ή ανηθίκους σκοπούς ή

(γ) εις περίπτωσιν καθ’ ην η κατάστασις της κατοικίας ή του καταστήματος έχει, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, επιδεινωθή λόγω καταστρεπτικών πράξεων ή ηθελημένης σοβαράς αμελείας του ενοικιαστού ή εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ενοικιαστής αδίκως επροξένησε ή επέτρεψε την πρόκλησιν σημαντικής ζημίας εις το ακίνητον:

Νοείται ότι το Δικαστήριον δεν διατάσσει έξωσιν ενοικιαστού οσάκις ο ενοικιαστής εντός δύο μηνών από της επιδόσεως της αιτήσεως δι’ ανάκτησιν της κατοχής επανορθώση πλήρως τας ζημίας ή

(δ) εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ενοικιαστής, παρά την ρητήν υποχρέωσιν περί μη υπενοικιάσεως ήθελε παραβή ταύτην, και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος ή

(ε) εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ενοικιαστής, διά της προσλήψεως ενοίκων ή διά της υπενοικιάσεως ή άλλως αποχωρισμού της κατοχής ολοκλήρου ή οιουδήποτε μέρους της κατοικίας ή του καταστήματος πραγματοποιεί τοσούτο κέρδος, είτε αμέσως είτε εμμέσως, το οποίον εν σχέσει προς το υπό του ενοικιαστού πληρωνόμενον ενοίκιον είναι παραλόγως δυσανάλογον και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος ή

(στ) σε περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκηση ή για την κατοίκηση του συζύγου, τέκνου ή εξαρτώμενου γονέα ή του συζύγου του τελευταίου ή, όταν ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία, για ιδιοκατοίκηση μέλους της και το Δικαστήριο θεωρεί λογική την έκδοση τέτοιας απόφασης ή τέτοιου διατάγματος:

Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου.

Διά τους σκοπούς της παραγράφου αυτής ο όρος “περιστάσεις της υποθέσεως” περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών, ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νόμου, το κατά πόσον υπάρχει διαθέσιμον έτερον ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διά τον ενοικιαστήν, και το κατά πόσον ο ιδιοκτήτης ηγόρασε το ακίνητον μετά την ημερομηνίαν καθ’ ην ετέθη εν ισχύι ο παρών Νόμος προς τον σκοπόν αποκτήσεως κατοχής δυνάμει των διατάξεων της παρούσης παραγράφου ή

(ζ) εις περίπτωσιν καθ’ ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην διά την επιχείρησιν του ή διά σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος:

Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ’ όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία διά της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά διά της αρνήσεως εκδόσεως τούτου ή

(η) εις περίπτωσιν καθ’ ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου-

(ι) διά την κατεδάφισιν τούτου οσάκις αύτη δεν συνιστά κατάχρησιν δικαιώματος,

(ιι) διά την κατεδάφισιν και επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή

(iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησής του ή

(iv) για την εκτέλεση έργων σε διατηρητέα οικοδομή,

και το Δικαστήριον είναι πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (ι), (ιι), (ιιι) και (iv) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου, δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον ή

(θ) εις περίπτωσιν καθ’ ην απαιτείται εκκένωσις της κατοικίας ή του καταστήματος διά κατοχήν προς εκτέλεσιν σχεδίου αναπτύξεως ή περαιτέρω αναπτύξεως, περιλαμβανομένης της εκτέλεσης έργων σε διατηρητέα οικοδομή, δυνάμει οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύι περί Πολεοδομίας Νόμου ή

(ι) εις περίπτωσιν καθ’ ην κατοικία ή κατάστημα υπέστη αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου ή δυνάμει οιουδήποτε άλλου Νόμου εξουσιοδοτούντος την αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν ιδιοκτησίας ή

(ια) εις περίπτωσιν καθ’ ην η κατοικία ή το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς τον σκοπόν εκτελέσεως των νομίμων καθηκόντων ή εξουσιών τοπικής αρχής ή δι’ οιονδήποτε σκοπόν όστις, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, είναι προς το δημόσιον συμφέρον ή

(ιβ) εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ενοικιαστής δώσει έγγραφον ειδοποίησιν περί της προθέσεως του να εγκαταλείψη το ακίνητον και, συνεπεία της τοιαύτης ειδοποιήσεως, ο ιδιοκτήτης προέβη εις σύναψιν συμβάσεως πωλήσεως ή ενοικιάσεως του ακινήτου ή έλαβεν οιαδήποτε άλλα μέτρα ως αποτέλεσμα των οποίων ο ιδιοκτήτης, κατά την γνώμην του Δικαστηρίου, θα υφίστατο σοβαράν ζημίαν εάν δεν απέκτα την κατοχήν του ακινήτου·

(ιγ) σε περίπτωση, που προκύπτει από τις διατάξεις οποιουδήποτε νόμου ή κανονισμών, οι οποίοι εφαρμόζονται από την Κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας για την παραχώρηση ενοικίασης κατοικίας που ανήκει σ' αυτή, ή σε περίπτωση που εύλογα εξάγεται από τις περιστάσεις της παραχώρησης ενοικίασης κατοικίας που ανήκει στην Κυβέρνηση ή από τις πρόνοιες του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ότι η ενοικίαση έγινε για εξυπηρέτηση δημόσιου σκοπού ο οποίος συναρτάται με την ιδιότητα του ενοικιαστή ως υπαλλήλου ή αξιωματούχου της Κυβέρνησης ή ως προσώπου που ικανοποιούσε κατ' εκείνο το χρόνο καθορισμένα σε νόμο ή κανονισμούς κριτήρια, και ο ενοικιαστής παύει για οποιοδήποτε λόγο μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2002, να έχει την εν λόγω ιδιότητα ή να ικανοποιεί τα εν λόγω κριτήρια.

(2) Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995.

(3) Οι εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου ή άλλου πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου διαδικασίες εξώσεως, κατά την ημέρα δημοσίευσης στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995, εκδικάζονται βάσει του Νόμου αυτού με εξαίρεση των διατάξεων του προηγούμενου εδαφίου (2).

(4)  Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου (1) του παρόντος άρθρου θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης, χωρίς αυτό να επηρεάζει, κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2007, τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου ή ενώπιον οποιουδήποτε επαρχιακού δικαστηρίου υποθέσεις.

(5) Το Δικαστήριον, εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ), (ζ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώση παν ποσόν το οποίον νομίμως οφείλεται ή δυνατόν να καταστή οφειλόμενον υπ’ αυτού, να αναστείλη την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή του διατάγματος ή να αναβάλη την ημερομηνίαν κατοχής διά τοιαύτην περίοδον μη υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει καταλλήλους.

Αποζημίωση στον ενοικιαστή καταστήματος σε ορισμένες περιπτώσεις

12. Στις περιπτώσεις έκδοσης απόφασης ή διατάγματος σύμφωνα με τις πρόνοιες των παραγράφων (ζ) και (η) του άρθρου 11, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική εξουσία να διατάξει τον αιτητή να πληρώσει στον ενοικιαστή αποζημίωση, η οποία δε θα υπερβαίνει ποσό που είναι ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, αν η απόφαση ή το διάταγμα αφορά κατάστημα.

Αποζημίωση στον ενοικιαστή σε περιπτώσεις εμπορικής εύνοιας

13. Όταν λόγω της άσκησης στο κατάστημα από τον ενοικιαστή επιτηδεύματος ή εργασίας συνυπάρχει εμπορική εύνοια (αέρας) την οποία ο ενοικιαστής θα απωλέσει ολικώς ή μερικώς σε περίπτωση μετακίνησης του σε άλλο κατάστημα, το Δικαστήριο, κατά την έκδοση απόφασης ή διατάγματος δυνάμει οποιασδήποτε από τις παραγράφους (ζ) και (η) του εδαφίου (1) του άρθρου 11, μπορεί αν δε θεωρεί επαρκή την προβλεπόμενη από το άρθρο 12 αποζημίωση, να διατάξει την καταβολή επιπλέον αποζημίωσης στον ενοικιαστή, που να μην υπερβαίνει την απώλεια της εμπορικής εύνοιας, λαμβάνοντας υπόψη όλες τις συνθήκες του ενοικιαστή, καθώς και την πιθανότητα αύξησης της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου λόγω της απώλειας της εμπορικής εύνοιας, ενώ δεν είναι εκτελεστό το διάταγμα ή η απόφαση, μέχρις ότου πληρωθεί το ανωτέρω ποσό της αποζημίωσης.

Παραχώρησις νέας ενοικιάσεως εις τον ενοικιαστήν εις ωρισμένας περιπτώσεις

14.-(1) Ενοικιαστής καταστήματος-

(α) εναντίον του οποίου εξεδόθη απόφασις ή διάταγμα δυνάμει των διατάξεων της παραγράφου (η) του εδαφίου (1) του άρθρου 11, και

(β) του οποίου το επιτήδευμα ή η εργασία συνεδέθη κατά τα τελευταία πέντε έτη με το κατάστημα, κατά τοιούτον τρόπον ώστε να υποστή ζημίαν εάν μεταφέρη και συνεχίση το επιτήδευμα ή την εργασίαν του εις άλλο κατάστημα, δύναται, εν η περιπτώσει τα νέα ακίνητα περιλαμβάνουν οιονδήποτε κατάστημα, να απαιτήση διά της επί τούτω επιδόσεως ειδοποιήσεως εις τον ιδιοκτήτην, εντός τριών μηνών από της εκδόσεως της αποφάσεως ή του διατάγματος, την εις αυτόν παραχώρησιν νέας ενοικιάσεως τοιούτου  καταστήματος, εάν υπάρχη, επί προσφορά δικαίου ενοικίου και ο ως άνω ενοικιαστής μετά τον τερματισμόν ή λήξιν της νέας εις αυτόν ενοικιάσεως του καταστήματος, καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής και εις περίπτωσιν ελλείψεως συμφωνίας μεταξύ των μερών ως προς το ενοίκιον, το Δικαστήριον καθορίζει ανά διετίαν το δίκαιον ενοίκιον χωρίς να περιορίζηται υφ’ οιουδήποτε ορίου:

Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρείται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας του καθορισμού του δικαίου ενοικίου υπό του Δικαστηρίου.

(2) Εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ιδιοκτήτης-

(α) αρνηθή να προβή εις παραχώρησιν τοιαύτης ενοικιάσεως ως εν τω εδαφίω (1) προβλέπεται, ή

(β) δεν γνωστοποιήση εντός δύο μηνών από της επιδόσεως της ειδοποιήσεως την επιθυμίαν του να πράξη ούτω,

ο ενοικιαστής δύναται να αποταθή εις το Δικαστήριον διά την παραχώρησιν της τοιαύτης ενοικιάσεως, και εάν το Δικαστήριον κρίνη ότι η παραχώρησις νέας ενοικιάσεως είναι υφ’ όλας τας περιστάσεις λογική δύναται να διατάξη την παραχώρησιν τοιαύτης ενοικιάσεως επί πληρωμή δικαίου ενοικίου και διά τοιαύτην περίοδον και υπό τοιούτους όρους το Δικαστήριον ήθελε, ελλείψει συμφωνίας μεταξύ των μερών, κρίνει καταλλήλους και υπό τον όρον ότι ο ενοικιαστής θα επιστρέψη πάραυτα την εις αυτόν καταβληθείσαν αποζημίωσιν δυνάμει των άρθρων 12 και 13 του παρόντος Νόμου.

(3) Διά τους σκοπούς του παρόντος άρθρου “δίκαιον ενοίκιον” σημαίνει ενοίκιον το οποίον, ελλείψει συμφωνίας μεταξύ των μερών θα καθορίζηται υπό του Δικαστηρίου ως προνοείται εις το εδάφιον (5) του άρθρου 8.

(4) Ο ενοικιαστής δικαιούται να απαιτήσει την παραχώρηση νέας ενοικίασης με ανταπαίτηση του που περιλαμβάνεται στην αίτηση για ανάκτηση της κατοχής, αφού εφαρμοστούν ανάλογα τα προηγούμενα εδάφια του άρθρου αυτού. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται να σταλεί ειδοποίηση.

Ψευδείς παραστάσεις κατά την λήψιν αποφάσεως ή διατάγματος

15. Εάν μετά την υπό του ιδιοκτήτου λήψιν αποφάσεως ή διατάγματος διά κατοχήν ή έξωσιν, δυνάμει του παρόντος Μέρους, το Δικαστήριον θεωρήση ότι η απόφασις ή το διάταγμα ελήφθη διά ψευδών παραστάσεων ή διά της αποκρύψεως ουσιαστικών γεγονότων, το Δικαστήριον δύναται να διατάξη τον ιδιοκτήτην να πληρώση εις τον προηγούμενον ενοικιαστήν τοιούτο ποσόν οίον φαίνεται ότι είναι επαρκές ως αποζημίωσις διά ζημίαν ή απώλειαν ην υπέστη ο ενοικιαστής συνεπεία της αποφάσεως ή του διατάγματος.

Εξουσία Δικαστηρίου να επιβάλλη όρους

16. Εις πάσαν αίτησιν γενομένην δυνάμει του Μέρους τούτου το Δικαστήριον δύναται κατά την κρίσιν του να διατάξη όπως, επιπροσθέτως ή εις αντικατάστασιν παντός άλλου διατάγματος το οποίον ήθελεν εκδώσει το Δικαστήριον, εκάτερος διάδικος συμμορφωθή προς οιουσδήποτε όρους, περιλαμβανομένης της πληρωμής υπό του ενός διαδίκου προς τον έτερον οιουδήποτε υπ’ αυτών συμφωνηθέντος ποσού, το οποίον το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει πρέπον να επιβάλη διά να δώση νομικήν ισχύν εις τους σκοπούς του παρόντος Νόμου.